天津五大道小洋樓群里唯一一幢中式建筑——樘院俯瞰圖本文圖片均由受訪者提供

當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，從快速增長期進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期。城市發(fā)展的核心任務(wù)不再是大規(guī)模擴(kuò)增量、“造新城”，而是通過城市更新對(duì)現(xiàn)有空間提質(zhì)增效。黨的二十大報(bào)告中提出“實(shí)施城市更新行動(dòng)”。今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，提出要堅(jiān)持因地制宜、精準(zhǔn)施策。7月，中央城市工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，“高質(zhì)量開展城市更新”。

近年來，天津加快城市“新陳代謝”，從喚醒小洋樓，到守護(hù)城市文脈；從城市“微更新”提升民生溫度，到讓老舊小區(qū)有“面子”也有“里子”。在城市更新進(jìn)程中，“讓群眾生活更舒適”的理念，融入城市規(guī)劃建設(shè)血脈中，體現(xiàn)在每一處更新細(xì)節(jié)中，讓城市更有顏值、有活力、有溫度。

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天津五大道有著被稱為“萬國建筑群”的小洋樓，其中唯一一幢中式建筑——樘院，是一位“年長的新人”。

飛檐紅柱、青磚黛瓦間，咖啡與茶香交織。海棠花開，陽光灑在朱漆大門前，年輕人坐在院子里的中式圈椅上，品味醇香咖啡，青春面孔與古色古香的建筑相映成趣，為這片古老空間注入新的活力。

樘院夜景

這座位于天津市和平區(qū)大理道5號(hào)的建筑已有近百年歷史，它默默見證了世紀(jì)變遷：北洋政府時(shí)期這里是陸軍總長蔡成勛的祭祖祠堂，新中國成立后天津首個(gè)掛牌的急救站點(diǎn)設(shè)立于此。此后產(chǎn)權(quán)單位更迭，閑置達(dá)數(shù)十年。

一場城市更新的煥新之變，讓沉睡多年的大理道5號(hào)變得熱鬧非凡，樘院成為年輕人最喜愛的熱門打卡地之一。

近年來，天津立足城市文化資源稟賦優(yōu)勢，啟動(dòng)科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)煥新、城市更新，盤活存量、做優(yōu)增量、提升質(zhì)量。這場城市更新行動(dòng)通過激活城市經(jīng)濟(jì)增長新引擎，滿足人民對(duì)美好生活的期待，成為拉動(dòng)內(nèi)需、改善民生、培育新質(zhì)生產(chǎn)力、推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展的重要支點(diǎn)，其宗旨是“讓群眾生活更舒適”，讓城市更有顏值、有活力、有溫度。

喚醒沉睡的小洋樓

“北京四合院，天津小洋樓。”天津小洋樓承載著百年來中國文明走向全球化、多樣化的歷史足跡，蘊(yùn)含豐富的歷史韻味和建筑魅力。

天津五大道首個(gè)步行商業(yè)街區(qū)“花園老街”商業(yè)聚落

兩年前，推開大理道5號(hào)關(guān)閉多年的大門時(shí)，馬濤看到的是一片破敗景象：主建筑屋頂常年漏雨，木質(zhì)承重結(jié)構(gòu)糟朽嚴(yán)重，一棵大樹擠壓著西南側(cè)承重墻，建筑面臨倒塌危險(xiǎn)。

馬濤是天津城投集團(tuán)資產(chǎn)管理公司經(jīng)管事業(yè)部總經(jīng)理，擺在他和團(tuán)隊(duì)面前的任務(wù)緊迫又艱巨：盡快對(duì)文物本體進(jìn)行搶救性修繕保護(hù)，同時(shí)也要最大程度釋放這處閑置資產(chǎn)獨(dú)特的文化價(jià)值、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

如何盤活洋樓資產(chǎn)、提升風(fēng)貌建筑的歷史價(jià)值，為“沉睡”的小洋樓重新注入生命力，成為馬濤和團(tuán)隊(duì)面臨的挑戰(zhàn)。

接手大理道5號(hào)后，他們決定廣泛引智，在全國范圍尋找適合的運(yùn)營方，共同完成修繕、傳承和發(fā)展任務(wù)。

樘院的方案打動(dòng)了馬濤團(tuán)隊(duì)，“主理人對(duì)中國傳統(tǒng)建筑有深刻理解，對(duì)運(yùn)營有一套獨(dú)特的理念?！瘪R濤說，一切都按照“修舊如舊”的原則進(jìn)行，天津大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院知名教授領(lǐng)銜設(shè)計(jì)修繕方案，“出手就是名家的手筆”。

修繕工程精益求精。地面采用故宮正殿的鋪磚工藝，主殿屋檐下的橫梁用的是當(dāng)年留下的老物件。主理人專程到南方挑選定制17萬片瓦。收貨后發(fā)現(xiàn)品質(zhì)不理想，又全部退掉重買。

2024年海棠花盛開時(shí)節(jié)，沉寂數(shù)十年的樘院正式對(duì)外開放。馬濤說，“開業(yè)第一年，不到9個(gè)月接待了70萬人?！?025年春節(jié)期間，這方小小庭院累計(jì)接待游客達(dá)20萬人次。

年輕人的到來為這里注入蓬勃的青春氣息。戲劇文化節(jié)、非遺展覽、搖滾唱片展等輪番上演。在馬濤看來，這是盤活風(fēng)貌建筑的一個(gè)典范——“古建筑＋新業(yè)態(tài)”產(chǎn)生化學(xué)反應(yīng)，讓創(chuàng)意穿越時(shí)空，在歷史空間激發(fā)出新時(shí)代的文化創(chuàng)造力。

“目前我們運(yùn)營15處小洋樓，總建筑面積4.6萬平方米?！瘪R濤說，這些建筑大多有百年歷史，每一棟都有獨(dú)特故事。

盤活這些小洋樓絕非易事，先要厘清產(chǎn)權(quán)，還需科學(xué)論證、招商審核、規(guī)范施工等一系列流程?！靶蘅槡v史風(fēng)貌建筑費(fèi)用高，很多小洋樓的修繕費(fèi)甚至高于重建費(fèi)?！瘪R濤說，此外，此類建筑的修繕審批嚴(yán)、周期長，很多內(nèi)部空間局促，使用功能受限，導(dǎo)致投資回收周期長、不確定性高。

盤活小洋樓遵循因地制宜、“一樓一策”的基本原則。不僅要把小洋樓“喚醒”，還要讓項(xiàng)目運(yùn)營可持續(xù)，需要爭取多方力量共同支持。

團(tuán)隊(duì)進(jìn)行多維度創(chuàng)新探索，設(shè)立專業(yè)化資產(chǎn)管理平臺(tái)，整合分散資產(chǎn)，培育小洋樓全周期開放運(yùn)營能力，提供盤活全鏈條服務(wù)；創(chuàng)新政企聯(lián)動(dòng)，建立商戶、政府、企業(yè)三級(jí)響應(yīng)機(jī)制，加快審批流程，吸引社會(huì)資本參與保護(hù)修繕與經(jīng)營，努力在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益之間找到平衡點(diǎn)。目前已盤活的小洋樓年經(jīng)營收入近3000萬元。

“盤活風(fēng)貌建筑，其實(shí)就是守護(hù)城市文脈。”馬濤帶領(lǐng)年輕的團(tuán)隊(duì)在政企之間搭建溝通橋梁，為洋樓盤活煥新進(jìn)行頭腦風(fēng)暴、出謀劃策。

五大道核心區(qū)域里，有一處院落同樣多年閑置失修，但這里樓體之間背靠背、互不連通，給整體盤活及業(yè)態(tài)引入帶來一定難度。

團(tuán)隊(duì)設(shè)想，打造一個(gè)沒有圍墻的街區(qū)，貫穿兩條馬路，讓市民游客可以在洋樓間暢游。他們邀請規(guī)劃、建筑、旅游等部門開展聯(lián)建，在多方共同努力下，五大道首個(gè)步行商業(yè)街區(qū)——“花園老街”商業(yè)聚落亮相了。

適應(yīng)當(dāng)下年輕人的喜好和消費(fèi)習(xí)慣，這里匯聚了青年文創(chuàng)咖啡、特色酒吧、餐廳等多元化綜合型業(yè)態(tài)，文化與商業(yè)融合，充分激活文旅市場活力、滿足消費(fèi)需求，讓盤活后的新街區(qū)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

和平區(qū)花園路5號(hào)是民族英雄吉鴻昌故居，如今成為天津市紅色教育基地。舊居里復(fù)原了書房、密室等歷史場景，推出沉浸式展演劇目《國魂》。整棟舊居成為穿越時(shí)空的舞臺(tái)，將吉鴻昌將軍的英雄事跡與舊居歷史場景融合再現(xiàn)。吉鴻昌故居“保護(hù)+活化”模式為天津紅色資源利用提供了范例。

讓城市歷史文脈“活起來、用起來”

在海河畔河西區(qū)柳林路上，有著70年歷史的天津市總工會(huì)第二工人療養(yǎng)院（以下簡稱“二療”）曾是天津市優(yōu)秀工人代表休憩療養(yǎng)的場所，如今這里作為海河柳林設(shè)計(jì)之都城市更新項(xiàng)目的一幢標(biāo)志性建筑，向市民開放。

70年歷史的天津市總工會(huì)第二工人療養(yǎng)院修繕前后對(duì)比圖

“二療”重生，是城市更新中守護(hù)城市歷史文脈的一個(gè)縮影?！氨局诒Ｗo(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)’的原則，我們想盡可能把它恢復(fù)原貌。”天津城投集團(tuán)城更公司產(chǎn)業(yè)科技部負(fù)責(zé)人周建超說，僅門窗配色的恢復(fù)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)就反復(fù)調(diào)試了16次。他們發(fā)現(xiàn)20世紀(jì)50年代流行的水磨石地面工藝非常精美，經(jīng)過多次精心打磨與結(jié)晶處理，將地面完美復(fù)原。

為了讓“二療”真正“活起來、用起來”，團(tuán)隊(duì)嘗試創(chuàng)新盤活路徑：與河西區(qū)政府簽訂20年使用協(xié)議，建立全方位工作機(jī)制；引入中關(guān)村智酷作為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營合伙人，借助其創(chuàng)新模式，吸引眾多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)資源集聚。

閑置多年的療養(yǎng)樓、食堂、洗衣房、治療樓等，經(jīng)修繕盤活為辦公、論壇、商業(yè)、展覽等多種空間。今年夏天，柳林城市更新項(xiàng)目創(chuàng)意之城·箱遇BOX商街熱鬧開街，填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)特色商業(yè)集群的空白。

相鄰的“三創(chuàng)”基地同步亮相，其前身承載著這座城市的特殊記憶。1973年，為應(yīng)對(duì)城市供水危機(jī)，柳林分廠等13座井水廠應(yīng)時(shí)而生，每日輸送22萬立方米水源，在那個(gè)“滴水貴如油”的年代守護(hù)著城市生命線。引灤入津工程竣工后，這些泵站逐漸沉寂。如今，3臺(tái)重達(dá)12噸的離心水泵與6棵歷經(jīng)半世紀(jì)風(fēng)雨的大樹，構(gòu)成極具張力的工業(yè)圖景，成為記錄城市工業(yè)化進(jìn)程的“活化石”。

天津市柳林街道龍博花園小區(qū)圍墻修繕前后對(duì)比圖（上圖為修繕后）

為完整保存這一工業(yè)記憶，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)采用雙層工字鋼防砸棚保護(hù)與水鉆精準(zhǔn)開孔技術(shù)，讓這些斑駁的“鋼鐵巨匠”重生為泵站文化展廳的“鎮(zhèn)館之寶”。

為保護(hù)6棵古樹，團(tuán)隊(duì)下足了功夫。他們借助BIM技術(shù)模擬樹冠與建筑布局，通過“吊裝挪移+人工撬運(yùn)”精細(xì)操作，實(shí)現(xiàn)“院中有樹，樹覆屋頂”的獨(dú)特景觀。

城市更新不僅是民生工程，還需要產(chǎn)業(yè)支撐。柳林城市更新項(xiàng)目打造以數(shù)字經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新為引領(lǐng)的“1+4+6+N”產(chǎn)業(yè)體系，與附近多所高校合作，共同探索產(chǎn)、學(xué)、研、用、居深度融合的“產(chǎn)城融合”發(fā)展模式。

用“織補(bǔ)功夫”為城市“微更新”

在天津另一端的耀華城市更新項(xiàng)目中，改造者探索開展城市更新領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)——城市“微更新”。

由于歷史原因，城市繁華商業(yè)區(qū)和成熟居民區(qū)之間，可能會(huì)有一些零散土地被閑置，時(shí)間長了有的變成荒地。這些地塊如同城市發(fā)展藍(lán)圖上的“破洞”，給城市管理帶來不小的困難。天津城投集團(tuán)海河建投公司副總經(jīng)理于大明說，他們要做的，就是“像織補(bǔ)一樣，把城市里這些‘破洞’一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)上”。

于大明解釋，不同于傳統(tǒng)的大拆大建，“微更新”瞄準(zhǔn)那些占地面積幾千到1萬平方米左右的小地塊。它們散落在中心城區(qū)，雖地理位置優(yōu)越，卻因體量小、規(guī)劃落地難度大而長期閑置。

為此，這支“微更新”團(tuán)隊(duì)提出“城市織補(bǔ)”理念，旨在激活原本低效零散的地塊資源，“我們堅(jiān)持傳承保護(hù)與有機(jī)更新并重、提高片區(qū)顏值與改善人居環(huán)境并重、補(bǔ)齊公共服務(wù)短板與提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)并重?！庇诖竺鲌F(tuán)隊(duì)深知，把好事辦好，需要用“繡花功夫”對(duì)待每一件小事，“政府、市場、企業(yè)、市民形成合力，共同參與社區(qū)治理，才能激發(fā)全社會(huì)活力”。

團(tuán)隊(duì)創(chuàng)新運(yùn)用“政府主導(dǎo)+企業(yè)運(yùn)作+居民參與”模式，改造前開展多輪入戶調(diào)研，將居民關(guān)切的問題納入改造清單，問需于民。

立興里小區(qū)居民反映最集中的問題，包括樓體保溫性能差、長年冬冷夏熱，小區(qū)停車位雜亂，周邊用地常年閑置等。改造團(tuán)隊(duì)對(duì)癥下藥，針對(duì)這些社區(qū)“老毛病”展開“針灸式”改造。

外墻保溫改造是此次區(qū)域煥新的重中之重。去年，改造人員為小區(qū)樓體外墻涂上抗裂砂漿、加裝防火保溫材料，更換了樓外供暖管道保溫層，趕在入冬前全部完工。藏在仿紅磚飾面下的石墨烯保溫層，如同為這些幾十年的老房子加蓋了一層“棉被”。改造后的第一個(gè)冬天，小區(qū)居民真切感受到了民生溫度。有居民說，以前冬天“在家看電視都得穿著棉襖”，如今室溫實(shí)測提升了8℃到10℃。

“推窗見綠、出門入園”的美好愿景在這里成為現(xiàn)實(shí)。立興里東側(cè)5000多平方米的閑置地塊，如今變身“口袋公園”，成為周圍居民休閑游憩的好去處。公園里保留了原生古樹、新植入慢行系統(tǒng)、規(guī)劃出全齡活動(dòng)區(qū)，打造兼具生態(tài)功能與人文關(guān)懷的公共空間。

值得一提的是，改造者特意在這里打造了一塊摔跤場地。于大明說，他們在調(diào)研中了解到，這里原本就是紅橋區(qū)非遺項(xiàng)目“中國式摔跤”的民間聚集地，“城市更新要因地制宜，要‘顏值’也要‘溫度’，從老百姓的實(shí)際需求出發(fā)，城市‘織補(bǔ)’才能真正凝聚人心”。

中青報(bào)·中青網(wǎng)記者 胡春艷來源：中國青年報(bào)

2025年10月14日 03版