趙秀池 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)

3月5日，李克強(qiáng)總理在十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上提出2019年要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。3月8日，全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書表示，要集中力量落實(shí)好黨中央確立的重大立法事項(xiàng)，包括審議民法典，制定房地產(chǎn)稅法等，確保如期完成。早在2013年，黨的十八屆三中全會(huì)就提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。

房地產(chǎn)稅立法，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。對(duì)實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期，建立租購(gòu)并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展都會(huì)起到重要作用。

合理的房地產(chǎn)稅收制度能夠增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)財(cái)富差距，有效的調(diào)節(jié)人們的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)稅的適時(shí)改革也會(huì)逐步完善稅收制度的頂層設(shè)計(jì)，使房產(chǎn)稅征收更加規(guī)范、合理，成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要組成部分。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅立法要處理好以下幾個(gè)問(wèn)題：

第一，要處理好各種房地產(chǎn)稅之間的關(guān)系，讓稅收體系更加合理。

廣義的房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)。目前就房地產(chǎn)業(yè)征收的稅種而言，共涉及11種稅（費(fèi)），有5種是僅針對(duì)房地產(chǎn)的稅種，即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。另外6種是普遍性的稅種但含房地產(chǎn)業(yè)。分別是營(yíng)業(yè)稅（增值稅）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育稅附加。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)是很大的。目前房地產(chǎn)的“五稅”加上土地出讓金占到地方財(cái)政收入的一半左右。因此，在房地產(chǎn)稅收立法時(shí)要本著“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，處理好已有房地產(chǎn)稅費(fèi)之間的關(guān)系，以及土地出讓金的關(guān)系，要考慮到藏富于民，讓百姓有更多的獲得感。

第二，處理好房產(chǎn)稅與限購(gòu)政策等其他房地產(chǎn)調(diào)控手段的關(guān)系。

有人認(rèn)為征收持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，可以成為降低房?jī)r(jià)的有效手段。但是，從目前重慶與上海的試點(diǎn)來(lái)看，并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)起到有效的抑制作用。原因在于，在住房供不應(yīng)求情況下，房產(chǎn)稅是可以轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人的。在賣房市場(chǎng)下，反而會(huì)推高房?jī)r(jià)。

房產(chǎn)稅也不一定能夠逼出空置房，限制投資與投機(jī)。這是因?yàn)?，只要住房?jī)r(jià)格的升幅高于房產(chǎn)稅，則把住房作為投資品仍然有利可圖。除非房產(chǎn)稅的稅率等于或高于房?jī)r(jià)的升幅，人們才不會(huì)持有住房進(jìn)行投資。而制定這樣的稅率難度是相當(dāng)大的。

房?jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的。穩(wěn)定房?jī)r(jià)還需要從平衡供求關(guān)系入手。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，還是要想各種辦法增加供給、減少需求。通過(guò)貨幣政策、財(cái)政政策、土地政策等并用，限制投機(jī)投資需求，加大保障房供應(yīng)和租賃住房供應(yīng)，建立合理的住房分層供應(yīng)體系以及租購(gòu)并舉的住房制度來(lái)建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。

第三，房產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)要合理，并考慮其可行性

目前爭(zhēng)議較大的持有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的征收問(wèn)題，不僅是一個(gè)稅種問(wèn)題，百姓對(duì)房產(chǎn)稅寄予了很大希望，包括對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，對(duì)財(cái)富調(diào)節(jié)的作用。

房產(chǎn)稅的征收不能只作為地方政府的一個(gè)收入來(lái)源，更不能傷及剛需，既然是調(diào)節(jié)居民收入，就應(yīng)只對(duì)高收入、買高檔房的人群征收，不應(yīng)讓大多數(shù)人都成為納稅對(duì)象。

建議房產(chǎn)稅征收按房產(chǎn)面積征收，房產(chǎn)面積可以放的寬一些，因?yàn)楦纳菩孕枨笠彩切枰Ｗo(hù)的，一部分投資需求把住房租給中低收入者，也是為城市做出了貢獻(xiàn)，是需要鼓勵(lì)的。人們對(duì)美好生活的向往也需要房子大一點(diǎn)，寬敞一點(diǎn)。

房產(chǎn)稅征稅時(shí)，也要考慮居民的負(fù)擔(dān)。目前房?jī)r(jià)高企，居民家庭收入與住房?jī)r(jià)值不匹配，如果每年讓居民按一定比例繳納房產(chǎn)稅不現(xiàn)實(shí)，建議交易時(shí)再繳納房產(chǎn)稅，沒(méi)有交易則不用繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅征收時(shí)，住房的區(qū)位性也要考慮。把征稅的重點(diǎn)定在主城區(qū)或中心區(qū)。有意識(shí)的引導(dǎo)居民向新城、遠(yuǎn)郊區(qū)縣流動(dòng)，這樣可以通過(guò)房產(chǎn)稅收政策實(shí)現(xiàn)人口與資源的均衡分布。（責(zé)任編輯 蔣新宇）